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新聞動態 - 行業新聞

物業公司管理過程中遇到的法律問題及如何保障物業公司的合法權益

發布時間:2017-11-09  點擊量:2709

建設和諧社會、和諧社區是現今全社會共同關注的話題,從物業管理發展的進程來看,物業糾紛的不斷上升,從另一個方面也說明人們對于物業管理工作的重視程度在加深,這同樣是一種社會進步,F結合相關實際案件,把物業公司管理過程中遇到的法律問題加以闡述,并提出保障物業公司合法權益的一些措施,與同行們共鳴。
    一、物業費
    大家知道目前有不少業主不交物業費引起的問題很多。在法庭上,業主不交物業費的抗辯理由就是:沒有享受物業管理服務;購買的商品房存在瑕疵;物業公司沒有及時進行維修;業主買房后沒有居;沒有簽訂物業合同;業主丟失東西,物業未盡到保安責任的;物業未按約定履行承諾等。下面舉例說明,然后講講業主為何要抗辯。
我們說業主享受了物業管理服務就應當交物業費。
    楊先生經營的網絡公司位于北京市某小區內,2003年6月1日,小區的業主委員會和某物業公司簽訂了物業管理委托合同。合同簽訂后,這家物業公司進行了物業服務,但楊先生以自己沒有和物業公司簽訂合同、物業公司給其經營的商業網點提供服務不多為由,拒絕交納物業費。物業公司遂向法院提起了訴訟,將楊先生告上了法庭。
    楊先生最后輸了這場官司,北京市中級人民法院最終判定,楊先生將拖欠的物業費支付給物業公司。
    案件評析:一些業主拖欠物業費的理由之一,就是沒有和物業公司簽訂物業合同。但是,按照我國的《物業管理條例》規定,業主委員會和物業公司簽訂的物業管理合同,對全體業主都有約束力,每個業主都負有交納物業費的義務。另外一種情況是:業主委員會也沒有與物業公司簽訂物業合同,物業公司還是沿用以前與開發商簽訂的前期物業服務合同,通常法院的觀點是:即使業主委員會沒有和物業公司簽訂書面的物業服務合同,但物業公司實際在管理小區的物業工作,業主只要事實上接受了物業服務,就應該按照實際前期物業合同約定的價格,向物業公司交納相應的物業費。
另外,房子有質量問題或存在瑕疵通常是開發商遺留的問題,并不是物業公司的責任,以此為由業主拒絕交物業費也是不行的,因為這是開發商遺留的問題。比如,有的業主入住小區,小區由某物業公司接管進行物業管理。隨后業主以房屋存在質量問題、物業公司沒有盡到管理服務義務為由,一直不交納物業費。物業公司最終將該業主訴至法院。
    法院判令該業主向物業公司交納拖欠的物業費,并向物業公司支付違約金。
    案件評析:業主不要將由于房屋質量等問題引發的對開發商的不滿遷怒于物業公司,拒絕繳納物業費。實際上,物業公司和業主之間是物業合同關系,開發商和業主之間是商品房買賣合同關系,開發商和物業公司是兩個獨立的民事主體,互相之間沒有誰替誰承擔責任的依據。業主購買的房屋出現質量問題,不可以作為拒絕向物業公司交納物業費的理由。
但是,如果物業合同中約定了物業公司有對房屋維護和修繕的義務,而物業公司沒有履行義務的,業主有權拒絕交納物業費。
    還有一些業主,提出我沒有入住,房子一直空著,沒有享受物業公司的服務,提出不交納物業費,這個理由也是不成立的,只要開發商給業主發出了入住通知單,即使有的業主未實際入住,那么也是要交物業費的。因為物業公司有的服務不具有分割性。如綠化、保潔、消防監控等,這些服務就是業主沒有入住也給該業主買的房屋帶了保值增值和安全。所以,業主應當交納物業費用,況且該業主不交,就損害了其他業主的權益。
    還有一種情況在前一段時間曾經是報紙很關注的事情,就是,住在一樓的業主該不該交納電梯費用的問題,有人說不該交納,有的說應該少交納電梯費用,為這件事,京華時報的一個記者,想讓我們替業主說幾句,不交電梯費用的理由。我說,一樓的業主應該交納電梯費用,那個記者說,一樓業主不坐電梯,為什么要交納電梯費用,我說:一樓的業主也坐電梯,他說:一樓業主坐電梯去哪兒,我說,他坐電梯去地下室,去開他的汽車或自行車呀,怎么能說一樓業主不坐電梯呢?
    業主以種種理由不交物業費主要是:
    首先,業主的誠信意識差,F在很多物業糾紛,雙方有合同,寫得很清楚,但誰也沒有按照法律的手段解決問題。如,有的小區業主因為幼兒園收贊助費,結果,業主就拒絕交納物業費,而實際上小區的物業公司與幼兒園是“八竿子打不著”的兩家單位,業主竟把對幼兒園的不滿作為不繳物業管理費的理由,又如,某業主以門牌號是甲路某某號、而小區大門卻開在乙路上為由,拒邀物業管理費……像這樣東扯西湊找理由不繳物業管理費引起糾紛的情況還有很多,其本質是誠信意識太差,能拖就拖,能賴就賴。
    其次,就是業主抗辯的對象錯誤,如開發商的責任卻轉嫁到物業公司;蛎髦情_發商的責任,但找開發商解決不了,就只有找物業公司。這些錯誤認識也不一定都是業主的錯覺,因為,確實存在開發商與物業公司有一定的“血緣關系”這種情況,業主提出物業公司就是開發商辦的,他們都是一幫人馬,兩快牌子。但是從法律上講,物業公司不論是不是開發商辦的,他與開發商都是兩個不同的單位,相互獨立承擔責任,不能混同為一家公司,開發商的責任就是開發商的責任,不能轉嫁給午夜公司。
    解決這些問題不能頭痛了醫頭腳痛了醫腳,在目前情況下,最有效的辦法一是簽訂一份詳盡的購房合同。物業管理糾紛多是因為買房時買賣雙方對房屋售后各方關于物業管理的權利義務沒有界定清楚而造成的。比如,買房時不同的業主對物業管理的預期不一樣,有的業主傾向高收費、高標準服務,有的傾向較低標準的代收費服務,而由于沒有在買房時說清楚,入住時某些業主認為物業管理與自己買房時的預期不一致,開發商和物業管理企業也很難協調這種矛盾。最近幾年,開發商在銷售商品房時已經注意到這些問題,大多注明了物業費用和供暖費用的收費標準。
    解決糾紛的途徑就是要簽訂一份完整明確的物業管理合同,F在,無論是商家還是消費者,都把售后服務看得很重,因為從很大程度上講一些商品買的就是售后服務。住房更是如此,甚至它的售后服務——物業管理比買房更重要,因為你要在這里住一輩子。起碼也是十幾年。因此,物業服務水準如何?怎么個收費標準?可以得到多少服務?都應在物業管理合同里記載清楚。如果物業管理合同內容上不完備,條款用語含混,欠缺必備的約定內容必將成為日后爭議的原因。合同是服務者和被服務者的約定,只要合同規定的內容不違反法律、法規的規定,就應以合同為依據來確認雙方的合同義務。雙方在合同履行過程中發生糾紛,應當根據合同規定來確定違約事實,承擔違約責任。只要有一方沒有按合同規定的要求履行或不完全履行義務,另一方就有權以違約為由起訴,要求對方承擔違約責任。所以業主應與物業公司“約法三章”,留下白紙黑字的證據,一旦發生糾紛可訴請法院裁決以維護自己的合法權益
    二、小區內安全防范問題。即小區內業主人身、財產受到損失,物業公司要不要承擔責任。
    下面通過案例來具體分析:
    小區內丟車,物業承擔部分責任
    2004年8月12日,王女士在購買北京某小區的房屋時,與某房地產實業有限公司簽訂了一份委托物業管理合同,由北京一家物業管理有限公司對該小區進行物業服務管理,承諾全封閉式管理、24小時保安系統、防火防盜監控系統管理。
    2005年3月15日,王女士購置了一臺價值1950元的助力自行車。2005年6月1日該車丟失,王女士向警方報案,同時向物業公司進行了反映。但物業公司稱事發時間的監控錄像顯示并無異常,該錄像資料已被刪除。北京市中級人民法院二審認定,該物業公司違反了雙方管理公約的規定,但王女士自行車的丟失并不是該違約行為直接造成的。法院最終判決物業公司賠償孫先生丟失自行車價值的20%,即390元。
    案件評析:我國《物業管理條例》規定:“物業管理公司未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。
    但是,物業服務合同不是保管合同,物業公司對物業管理小區內的財產流失責任要根據不同情況確定。如果物業合同中約定了財產保管服務,在發生財產丟失時,除了符合法定的免責條件外,物業公司要按照雙方的協議承擔賠償責任。
    如果雙方沒有約定財產保管服務,但物業公司在其職責范圍內未盡到安全防范義務或未配置應有的安全防范設備,物業公司就應當承擔違反義務的違約責任。
    相反,如果物業公司盡到了安全防范業務,則業主因自身原因造成人身、財產損害的。物業公司就不應該承擔責任。比如,有個業主在冬天下樓門口的臺階時摔倒,使腳和腰受傷以及腿部骨折。業主訴訟中一口咬定是保潔員用濕墩布檫地,使臺階結冰把這個業主滑倒受傷的,在這情況下,如果物業公司委托的保潔公司在的清潔衛生服務中,盡到采取防滑措施和提示業主的義務。那么,摔倒是因業主自己下樓梯快,不小心摔倒的,則由業主自己負責。業主不能因與物業公司簽訂了《物業管理合同》就要求物業公司保障其在小區不受到任何的損害。法律上規定的權利、義務是相對的。物業公司只是在合同的范圍內,為業主提供物業管理服務。在業主人身損害賠償的案件,法院通常是看物業公司是否盡到一定的注意和防范義務,以此判斷物業公司是否應該承擔責任。
    提示:物業公司在管理過程中,盡量做到使小區的設施、設備對小區內的人員沒有危險性,要防范于未然。如小區內健身器械要牢固并且要定期檢查、維修;小區花園中雕塑是否放置穩定;護攔是否帶尖,是否容易扎傷人;在預防小孩不小心掉進噴泉水池的前提下,噴泉水池的深度是否會淹死小孩;業主裝修時要及時清除裝修不要的廢棄材料,以免傷到業主、小孩等;業主丟棄的容易使人受傷的尖利物品像廢魚缸、鐵絲等要立馬清除等等。在意外事故發生前,做到“先知先覺”。當然,即使物業公司做到所有的防范措施,也不能夠就說,該小區就沒有意外發生了。最重要的是物業公司在平時工作中要注意收集證據,詳細做好工作記錄,并讓相關人員簽字;把所發生的事情用攝像機錄制并制作成光盤保存;還可以在周末邀請部分業主座談,互相溝通。
    保安措施,不單單是做好平時的保安工作,還要防止一些突然發生的事件發生,比如,某小區曾發生業主在小區內剛剛把車停住,在小區外馬路上幾個人,忽然翻越小區護攔進到小區內,在小區內把業主的包搶走,并很快又翻越護攔出了小區,這個事件很突然,保安都沒來的及做出反映,處理結果物業公司雖然沒有承擔責任,但是,卻使得業主們對小區的安全保衛工作感到不滿。提示大家注意的是,小區與外界分界的護欄高度,不能過低,畢竟現在的社會治安狀況并不很好。此外,以前有個小區還發生過小區外的人在馬路上打架,結果追打到小區里頭,把其中被追打的人扎傷的事件,雖然打人與被打的都不是業主,但是,業主就認為小區保安工作沒做好,小區不安全,并以此為由拒絕交納物業費,所以,小區大門口的保安很重要,要安排男保安站崗,配備一定的保安器械。避免出現這種突發事件發生。
    三、占用公共部分業主被起訴
    1、平臺、樓道
    有的小區常常發生業主圈占小區樓頂的平臺和樓內的通道的現象。
    2003年9月,李先生在某小區購買了一處房屋,當年9月27日,李先生和開發商、物業公司簽訂了《物業管理公約》,其中的公約附件中明確規定“業主不得在屋頂公共部位安裝太陽能熱水器”。去年8月,李先生在自家的屋頂安裝了太陽能熱水器。去年9月,物業公司將李先生訴至法院,要求拆除屋頂的熱水器,并恢復原狀。
    李先生認為,小區的全體業主并沒有對其安裝太陽能熱水器的行為提出異議,也沒有授權物業公司起訴,而熱水器安裝在自家的屋頂上,他人無權干涉。
    最終法院判令李先生拆除安裝在屋頂的太陽能熱水器,恢復原狀。
    案件評析:本案中,李先生的行為違反了物業公約,給房屋的防水帶來了隱憂,影響了房屋其他共有人的權益,因此物業公司作為物業的委托管理人,依據業主委員會的授權開展管理活動,有權糾正李先生可能妨礙房屋正常使用功能的行為。
    對于業主的違章行為,如亂搭亂建;占用公共部分,違章搭建;改變戶型,影響結構的,物業公司要及時阻止,并向業主說明原因。物業公司也可向業主委員會反映,不能解決的,可向城管部門反映。物業公司在解決問題時,態度要和藹,還需有耐心。
    2、地下室產權問題
    地下室產權問題,也是最近訴訟的焦點,有業主委員會起訴人民防空辦公室的,也有業主委員會起訴物業公司的,我們認為地下室產權嚴格來說應該分三部分,一是在銷售房屋時已經計算進分攤面積的部分,這部分應該屬于全體業主,二是人防工程部分,這部分到底歸政府人防辦還是歸開發商,還有爭議。第三,就是沒有分攤,也不屬于人防工程的部分,這部分業主和開發商之間在爭奪,我們認為,這第三部分的產權,應當屬于開發商所有。
    在2005年8月,就發生了一起爭奪地下室里沒有進行分攤部分的產權和經營權的案子,北京某小區業主委員會起訴該小區物業公司侵犯其地下室產權和出租經營權。業主委員會認為,地下室產權屬于全體業主,因此由業主委員會行使出租經營的權利,要求物業公司停止侵權,并將過去收取的租金返還給業主們。
    那么地下室產權到底歸誰?法律上沒有明確,政府部門的文件是模糊不清,不論原稿還是被告都能找到其中對自己有利的只言片語,然后就開始發揮。我認為在銷售商品房時,沒有進行公攤的小區地下室的產權人是小區商品房的開發商。
    (1)依據所有權取得原理,小區地下室產權對于建設單位北京市某房地產開發有限公司來說屬于原始取得。
    房屋所有權的取得,分為原始取得和繼受取得兩種。原始取得的方法之一就是通過生產而取得產品的所有權,比如,開發商投資建成商品房,生產廠家生產出產品等等,因此,取得了房屋或產品的所有權;繼受取得是指因買賣、繼承、贈與等法律行為,使所有權發生轉移而取得的所有權,比如,購房人通過購買商品房而取得房屋的所有權。開發商將原始取得的包括商品房在內的房地產產品出賣給購房人,購房人按照合同支付價款后,取得了他所購買房屋的所有權,成為該房屋的所有權人(業主),但是,業主所取得的也只是它所購買房屋及合同約定公攤部分的所有權.業主并沒有取得他未購買和未分攤的部分的所有權.
    (2)通過現行法律、法規和事實情況可以判斷出未分攤的地下室屬于原建設單位所有,而不屬于業主。
    依據《商品房買賣合同》及分攤明細業主購買的房產面積只是套內建筑面積和分攤的面積,業主并未購得未分攤地下室的所有權。因為購買房屋合同約定業主分攤并擁有共有權中并沒有地下室中未分攤的部分。
    依據房屋土地管理局測繪文件中的銷售面積和分攤面積明細表,業主購買的房產面積只是套內建筑面積和分攤的面積,業主并未購得未分攤地下室的所有權。
    依據北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定:五、可分攤的公用面積中也未列地下室。
    依據北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定:“ 六、不應計入的公用建筑空間:1、作為人防工程的地下室、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、單獨具備使用功能的獨立使用空間;2、售房單位自營、自用的房屋!
    從上述規定可以看出,地下室中還有相當多的部分不屬于公攤面積,沒有分攤的部分,并沒有轉讓給業主們,其所有權仍然屬于建設單位,建設單位有權對其自營、自用。
    建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則(試行)》第九條,公用建筑面積計算原則:“凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等,不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積!边@說明地下室有大量的空間沒有分攤,也沒有出售給業主,是可以由開發商銷售或出租的。
   (3)依據實務中辦理產權的手續,也說明未出售、分攤的面積不屬于業主。
實務中辦理產權先是由開發商取得整棟樓房的產權,(開發商如果沒有取得產權,那就不能進行商品房的銷售,)而后,隨著商品房的銷售,各購房人取得自己所購買的房屋面積的產權,開發商的產權面積逐步扣減,未出售的產權面積,因所有權未發生變動,其產權仍屬于開發商所有。因此,未發生所有權轉移的部位,其產權仍屬開發商所有。
    業主購買房屋后,他所辦理的產權證上登記的房產面積只含有其購房的套內面積和已分攤的面積,而不含有未分攤的面積和開發商還沒有出售的面積。故業主要求對自己產權證中不包含的部分行使占有、使用和收益的權利,沒有事實與法律依據。
    那么業主委員會認為開發商在銷售商品房時,已經將所有的成本都計算進商品房的價格中,因此,地下室以及小區的其他設施的成本都含在售房款中,所以地下室都應該歸全體業主所有,許多律師和法學教授也是這種看法。我們覺得這些教授也是混淆視聽,用成本含在價格中來決定地下室的產權問題,是錯誤的,任何一個企業銷售的商品的價格,都包含這個企業的全部成本,不僅包含成本,還要包含利潤、稅收、損失、福利,這些成本中也包括那些企業的生產車間、機器設備、辦公樓、職工住宅等,比如,燕京啤酒公司,它銷售的啤酒價格中也要包含企業全部成本,你能認為自己買了一箱燕京啤酒,所以燕京啤酒公司的車間、辦公樓、生產線中,就應該有你一部分產權,這顯然是不行的,所以按成本說的觀點,來決定產權歸誰所有,是錯誤的,這簡直是對經濟運行秩序進行挑戰。業主購房僅僅支付了其購買房屋的套內面積和已分攤面積的購房款,并未繳納未分攤面積的購房款。因此,未分攤部分的所有權并沒有發生轉移,仍屬于原建設單位或開發商。
    故在業主委員會爭奪地下室產權的案件中,物業公司并沒有侵犯業主的權益。
    3、利用公共部位經營的,收益問題。利用電梯,樓頂做廣告等,(暫時不講)
    4、物業公司對外出租地下室或辦公用 房屋產生糾紛問題,物業公司受開發商或其他產權人委托,對外營業用房屋,這也是經常發生糾紛的一個問題,通常是在違約、解除合同、以及因解除合同產生的賠償損失問題,這方面的糾紛也不少,比如,
    某房地產有限責任公司將產權歸其所有的地下室委托小區物業公司進行管理,授權小區物業公司將地下室出租出去。小區物業公司將地下室出租給某商貿有限責任公司。后商貿公司經營不善,未能按約定交租。該商貿公司改變經營方向將地下室該作他用。商貿公司既不交租又不解除合同承擔違約責任。以致物業公司將其訴之法院。
    在對外出租房屋過程中,物業公司要注意的是:
    1、誰有權對外簽訂房屋出租合同的問題,一般來說是產權人有權對外簽訂出租合同,物業公司在對外出租房屋時,要注意在對外簽訂出租合同時,可以選擇兩種方式:一是以產權人名義簽訂出租合同以物業公司名義簽訂物業管理合同,另一種方式是,事先與產權人之間要有一個書面的委托出租經營的手續,由產權人,授權物業公司可以以物業公司名義對外簽訂出租合同,這樣才能解決物業公司可以以自己的名義對外簽訂出租合同的問題。
    2、租房屋的用途問題,這是容易引起糾紛的地方,承租人往往會中途改變用途,比如將辦公改為加工生產、或居住,引起其他業主的不滿或工商部門找上門,所以我們認為對房屋的用途要約定清楚,要約定明確的用途,還要約定禁止的用途,只能做什么,禁止做什么用途。從兩方面約定清楚。
    3、關于租金、保證金、違約條款、期限等,不多講,提示大家注意,支付租金,交付房屋,清退房屋的日期,最好選用日歷上的某個日期,不要使用一些可能不會出現的日期,比如;說在辦完某手續后十日內,這樣的日期,可能就不會出現,萬一所說的手續辦不下來,那十日這個日期就是不能出現,那是不是租金就不交了,這個問題大家注意,不多講。
    關于解除合同的條件和解除合同后有關事項的處理,要在合同中約定清楚,什么條件下,就應該解除合同,比如:不支付租金超過多少天,改變用途,或造成某種噪音或污染、或存放危險品等,可以解除合同。解除合同后的事項的處理問題:1、已經進行的裝修,怎么處理,是否計算成損失,以及損失怎么計算。2、何時將房屋騰空退還,以及不退還時的違約金怎么計算,3、房屋內物品的處理,有的承租人不退還房屋,也不來,房屋內扔幾件桌椅,占著房屋,也不交納租金,人也找不到,類似這種情況,就要明確約定處理辦法。
    簽署租賃合同非常重要。合同文本在可能的情況下要通過律師修改、審核以下,但僅僅通過律師審核是不夠的,如果有條件,最好能夠征詢一下物業管理專家意見。
    四、停車管理
    1、地下車庫產權歸屬
    2、車輛丟失
    根據研究,未發現國家的法律法規對地下車庫的產權歸屬作出明確的規定。但是,我認為,要判斷開發商開發的商品房的地下車庫的產權系屬于開發商,還是屬于全體小業主共有,主要依據地下車庫的建筑面積是否作為小區商品房的公攤面積。如果地下車庫的建筑面積已作為公攤面積予以分攤,則在小業主購買商品房時,其購買的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫的面積即分攤面積。在該情況下,既然地下車庫的面積已分攤在小業主購買的商品房中,該地下車庫的產權應當屬于全體小業主共有。反之,如果地下車庫的建筑面積未作為公攤面積,則該地下車庫的產權通常應歸屬于開發商。
    車庫產權明確,有利于物業公司對小區車庫管理。有關車輛在車庫受損或丟失及對車庫的收益處理等問題避免爭議。物業公司在對地下車庫進行管理時應注意的是:對進出車輛一定要如實做好登記,不僅是對車輛進出的時間做記錄,對車輛的狀況也應詳細記載。比如:車輛在進車庫前是否有劃傷,車輛為哪種型號等等。
    五、與業主委員會和開發商的關系
    1、與業主委員會
    供暖季即將來臨,可北京某小區因業主委員會阻擾業主交納供暖費糾紛卻正在等待法院審理判決。
    2004年海淀區環境保護局為了貫徹北京市的有關文件,要求將市區內的燃煤鍋爐改為燃氣鍋爐。某物業公司根據環保局下發的《限期整理通知書》,于2005年8月投入巨資,將小區供暖的燃煤鍋爐改造為燃氣鍋爐。因此,按照北京市物價局的[2001]372號文件,供暖費價格相應由原來的19元/平米/年調整為30元/平米/年。但因供暖價格和供暖面積該小區業主委員會與物業公司存在爭議。雙方通過多種形式進行溝通,甚至向有關部門反映,結果都未能解決問題,導致該小區面臨供暖季即將來臨,收不到供暖費,沒有資金充入供暖磁卡,不能按時給小區業主供暖。
    本案中關鍵是業主委員會在小區門口、樓道發公告、在業主論壇上發布信息要求全體業主暫緩交納供暖費。要求業主在該小區業主委員會與物業公司重新簽訂供暖協議后再交供暖費。業主委員會的行為就違背《物業管理條例》第15條之規定,業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業管理企業可以依法追繳。業主委員會有協助物業公司履行物業管理合同的義務。
    2、與開發商的關系
    最后,我總結一下實踐中物業管理公司為避免糾紛應注意的事項:
    一、物業公司與業主簽訂物業管理合同應注意:
    1、物業管理合同要詳細。把提供服務的內容和標準具體約定,并詳細地讓業主知道。對于公共性服務,如保潔、保安、綠化、房屋維修等服務。這些屬于共性的服務,每個小區卻是不盡相同的。比如有的小區管理的綠地“爭奇奪艷”,而有的卻連冬青都種不活。故物業公司管理即使做了綠化的工作,但要達到怎樣的結果才能算是符合管理合同約定,這就需要合同約定服務標準。
    2、對于代辦性服務,如代收水費、電費等。物業公司可以提供這樣的服務,但必須約定一旦水費、電費不能按時收取,該責任應該由誰承擔。在法律上來說,物業公司只是一個中間人,因為真正發生法律關系的是提供水資源,提供電,提供熱力的企業與廣大業主消費者。
    3、對于特約性服務,如室內維修、代送報紙等。這些服務在多長時間就應該辦到。比如室內維修,物業公司承諾24小時服務,能否在出現緊急情況下,按承諾為業主解決問題。
    4、不管開發商對業主有過怎樣的承諾,在管理合同中一定要寫明確,小區環境管理的具體制度。因為只有該合同約定的權利、義務對物業公司發生法律效力。如住戶封閉陽臺是否統一顏色、外觀,小區里禁止出租車出入,住戶是否可在小區里遛狗,自行車不得上電梯等。
    5、在管理過程中發生意外,如停在小區樓下的轎車,由于從天而降的高空墜物損害轎車,可能導致糾紛時,物業公司應該作到:(1)應協助事主查明事件的真實過程。僅證明自己沒有責任是不夠的,也無法完全打消事主的疑慮。查清真相,幫助事主找到應承擔責任的人,才能徹底解決事件,避免糾紛。(2)全面加強證據意識。通過拍照、現場記錄、無利害關系目擊證人等方式固定證據,既有利于協助事主解決糾紛,又能分清自己應不應承擔責任、應承擔多大的責任等問題。(3)根據目前最高人民法院舉證規則的規定,設施設備造成的損害賠償,設施設備的管理人和所有人依法負有舉證責任,因此證據的保全及舉證責任履行成為物業管理活動中的主要環節。
    6、物權的保護在物業管理 中很重要,物業管理雙方應該有一個規范性很強的合同,應該比商品房買賣合同還要嚴格,在這個合同中,應將消費者的權利義務加以明確,對涉及面積、質量、業主間的糾紛、環境、設備、隱私權、知情權、參與權等綜合因素都考慮到。
    同時,物業公司在小區文化建設方面也要多搞活動組織業主學習,使廣大業主增強法律意識,有效維護自身的合法權利。業主委員會代表廣大業主維權也應該理智。
 
只有大家努力、物業公司的明天更美好!

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