隨著南都物業中止A股IPO申請，只剩下碧桂園物業在沖刺“A股第一家物業公司”，但是碧桂園物業能否成功登陸還是未知數。實際上，自從彩生活于2014年6月30日上市之后，分拆物業謀獨立上市已經成為大型開發商的標配。在行業人士看來，對于物業板塊獨立上市，開發商形成共識，即可以成為輕資產運營轉型方向、獲得增值服務收益和更高利潤率的手段。不過，除了賽跑上市外，開發商們需要想明白另幾件事兒，如何才能獲得資本市場更高估值、如何在激烈競爭中脫穎而出，又將如何更好地釋放物業板塊的融資價值。

　　為了更高的估值

　　隨著南都物業的IPO中止，A股物業第一股之爭的天枰似乎傾向了碧桂園物業，但上市時間仍然是個未知數。據中國指數研究院報告顯示，截至2017年8月31日，內地已有5家物業企業登陸香港主板，52家掛牌新三板，還有至少3家計劃沖刺A股，5家準備登陸香港主板，10余家在排隊等待新三板審查。

　　對于掛牌新三板物業公司數量激增的現象，易居中國地產研究院研究總監嚴躍進表示，新三板準入條件相對寬松，無具體營運指標限制，且物業公司大多本身規模不大，但被認為是富有創意與活力的行業，容易在新三板上脫穎而出。

　　自南都物業和碧桂園物業先后申報主板開始，物業公司在A股市場又能否獲得認可，關注度陡增。這背后是物業公司概念熱度逐漸褪去的現實。以率先在港交所上市的彩生活為例，2014年6月30日上市當天，彩生活的股價為4.31港元/股，在上市近一年時飆升至11.46港元/股，而如今又回歸到了4.5港元/股左右的水平。彩生活上市3天后，市值達到55.6億港元，超過了母公司花樣年的52.4億港元，這也讓市場為之一振。不過，如今彩生活總市值為47.8億港元，已低于花樣年63.96億港元的總市值。

　　對此，第一太平戴維斯副董事長張子濤表示，當前香港資本市場中的物業管理公司比A股多，相對來說概念已經沒有那么新。當投資者對概念失去興趣后，就會保持比較理性的態度。

　　實際上，如同萬達商業、富力、恒大等公司謀求回歸A股一樣，在港股市場難獲得高市盈率和融資率時，企業自然將目標轉向A股市場，張子濤進而表示，雖然A股市場上尚未有物業公司成功登陸的案例，但是估值會比港交所高很多，這也誘惑著諸多龍頭房企在分拆物業板塊上市時選擇迎難而上。

　　提前掌握話語權

　　有統計數據顯示，到2020年，國內住宅物業面積將達到300億平方米，社區服務消費將超萬億元。不過，截至2016年末，全國物業管理面積為185.1億平方米，這也為物業服務公司的未來發展帶來了空間。

　　值得一提的是，萬科、保利、碧桂園等大型房企加入物業服務市場，一方面加劇了行業競爭，另一方面也促進了市場規模的爆發式增長。而當這些房地產企業紛紛從自己的“小區”走出來，在物業服務的市場上進行“肉搏”時，誰才能勝出成為企業更需要研究的問題。

　　“從品牌看，對于大型開發商來說，誰的都不差，互相之間差距不大，這時就要考慮如何做差異化的競爭了�！币晃徊辉妇呙�的物業公司高管對北京商報記者如是稱。

　　以萬科為例，該公司此前透露的一組數字顯示，在樓齡超過十年的15萬套房產中，萬科物業服務的社區二手房價格，90%以上高于周邊房源。在萬科看來，這是源于萬科物業的品牌優勢，因此萬科認為，物業板塊市場化的路上，萬科的辦法是，繞開存在直接競爭關系的在售樓盤，多接收現有已銷售完畢的成熟社區。這是萬科的差異化思路。

　　而對于另一部分物業企業來說，上市是樹立品牌，從而爭取市場話語權的手段之一。碧桂園物業公司總經理李長江曾對外透露，截至2017年7月，碧桂園物業的簽約管理面積已超2.1億平方米，未來三年內，計劃將服務面積擴大到5億平方米，五年內，爭取能達到10億平方米。而上市便是碧桂園物業發展路上的重要一環。

　　上述不愿具名的物業公司高管進而表示：“受互聯網+風潮和供給側改革的影響，物業行業正進入一個激烈變革震蕩的時代。物業費水平提升，但物業成本也在提升，但是反觀物業管理現狀，多數物業公司魚龍混雜，競爭激烈，實際上是處于行業洗牌期，未來行業集中度將越來越高�！币虼�，在他看來，誰先進入、誰進入得更深入，未來就會掌握更多的話語權。